¿Cuánto financia el banco si compro vivienda en España y no soy residente?

Respuesta corta: si no tienes residencia fiscal en España, los bancos suelen prestar entre el 50 % y el 70 % del menor de dos valores —tasación o precio—, frente al 80 % que ofrecen a un residente. Hay que sumar entre un 8 % y un 15 % en impuestos y gastos, que la hipoteca no cubre. El estudio tarda dos o tres meses.

Última revisión: 3 de septiembre de 2026.

El contexto no ayuda. El precio de la vivienda subió un 12,9 % interanual en el primer trimestre de 2026, y la de segunda mano un 13,5 %, la subida más alta de una serie que arranca en 2007, según el Índice de Precios de Vivienda del INE. Los registradores sitúan el precio medio del segundo trimestre en 2.487 €/m², máximo de su serie, con 167.934 compraventas, un 5,7 % menos que el trimestre anterior y segundo descenso seguido. Los compradores extranjeros fueron el 15,98 % de las operaciones, también máximo histórico.

¿En qué se diferencia lo que le piden a un residente y a un no residente?

La residencia fiscal —no la nacionalidad— es lo que decide la ficha. Si pasas más de 183 días al año en España y tributas aquí, entras por la puerta de residente aunque tu pasaporte sea colombiano, peruano o argentino. Cada banco fija su política, así que estas cifras son lo habitual del mercado, no una norma:

¿Qué papeles piden según mi situación de residencia?

• Sin residencia, comprando desde fuera. NIE, pasaporte, cuenta abierta en un banco español, declaración de la renta del país de origen de los dos últimos ejercicios con traducción jurada y apostilla de La Haya, extractos bancarios y certificado de deudas del buró de crédito de tu país si el banco lo acepta.
• Con estancia por estudios. Es la situación más difícil. La estancia por estudios no da acceso a la mayoría de productos hipotecarios porque la autorización dura menos que el préstamo. Sin avalista con vivienda en España, la respuesta suele ser no.
• Con residencia y trabajo recientes. TIE en vigor, contrato indefinido, seis nóminas, vida laboral y la última declaración de IRPF. Si llevas menos de un año cotizando, muchos bancos te tratan de facto como no residente hasta que cumplas el segundo ejercicio fiscal.
• Con residencia de larga duración o nacionalidad. Los mismos papeles que a cualquier español. Aquí desaparece el recorte del 70 %.

Un detalle que se pasa por alto: los bancos miran que la vigencia de tu tarjeta cubra los primeros años del préstamo. Con una TIE de un año recién renovada, casi seguro te pedirán avalista aunque tu nómina dé de sobra.

¿Por qué pesan ahora más el aval y los años de nómina?

Porque el crédito se ha encarecido y el riesgo se nota en las cifras. El BCE subió los tipos 25 puntos básicos en junio de 2026, hasta el 2,25 %, y los mantuvo ahí en julio. El euríbor cerró agosto con una media en torno al 2,9 %, y el 21 de agosto el dato diario superó el 3 % por primera vez en este ciclo, aunque a las hipotecas variables se les aplica la media mensual, no el diario.

En mayo se firmaron 42.213 hipotecas sobre vivienda, prácticamente las mismas que un año antes, pero con un importe medio de 174.866 €, un 9,7 % más, y un tipo medio del 2,98 % (INE). Y las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual crecieron un 38,1 % interanual en el primer trimestre. Con ese cuadro, el departamento de riesgos aprieta donde puede: el porcentaje que presta y la garantía que exige.

¿Cuánto cuesta comprar además del precio?

• Segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, entre el 6 % y el 11 % según la comunidad autónoma. Consulta el tipo en la web de tu comunidad antes de hacer números; cambia mucho de Madrid a Cataluña.
• Obra nueva: 10 % de IVA más Actos Jurídicos Documentados, entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad.
• Notaría y registro de la compraventa: entre 1.000 y 1.500 € en un piso medio.
• Tasación: 300-600 €, la pagas tú.
• Gastos de la hipoteca (notaría del préstamo, registro, gestoría y AJD): los paga el banco desde la Ley 5/2019. Si te los cargan a ti, están incumpliendo.

¿Qué errores tumban más operaciones?

• Firmar arras antes de tener la aprobación en firme. Si son penitenciales y no llega la hipoteca, pierdes la señal.
• Contar con que el préstamo cubra los impuestos. No los cubre, y esa es la razón número uno por la que se cae una compra en el último mes.
• Ingresos en pesos, soles o bolívares sin declarar en origen. Sin declaración fiscal del país, el banco no puede acreditar nada, por mucho extracto que enseñes. Y aplica un recorte por riesgo de divisa.
• Llegar a notaría sin haber recibido la FEIN. La Ley 5/2019 obliga al banco a entregártela con diez días naturales de antelación y a que un notario te explique gratis el préstamo antes de firmar.

¿Qué hacer si el banco dice que no?

Pide siempre tres ofertas. La tasación es tuya: si la ha hecho una sociedad homologada y sigue vigente —seis meses—, otro banco no puede rechazarla y te ahorras pagarla dos veces. Si recurres a un intermediario, comprueba que esté inscrito en el Banco de España; los que no lo están cobran comisiones que nadie supervisa. Y si el banco incumple algo de la Ley 5/2019, la reclamación va primero a su servicio de atención al cliente y, dos meses después sin respuesta, al Banco de España.

Tres datos que circulan estos días no aparecen arriba porque no los hemos podido contrastar en fuente oficial: el porcentaje de compradores extranjeros en Alicante y Málaga, el peso de la deuda de los hogares sobre el PIB y el déficit acumulado de vivienda nueva desde 2021. Si los ves citados, mira de dónde salen antes de usarlos para decidir.