Cuánto se paga de impuestos al comprar una vivienda nueva en España: IVA y AJD por comunidad en 2026
Cuánto se paga de impuestos al comprar una vivienda nueva en España: el 10 % de IVA sobre el precio y, además, el impuesto de actos jurídicos documentados, que fija cada comunidad autónoma y que en la mayoría está entre el 0,75 % y el 1,5 %. En un piso nuevo de 300.000 euros, eso son entre 32.250 y 34.500 euros según dónde firmes, salvo que tengas derecho a un tipo reducido.
Última revisión: 5 de octubre de 2026. Tipos tomados de los textos consolidados de cada ley en el BOE.
Es un momento que se repite en muchas notarías. Alguien que llegó de Bogotá, de Lima o de Caracas hace unos años, que ya tiene contrato indefinido y una hipoteca aprobada, se sienta a revisar el presupuesto de la promotora y descubre que el precio del folleto no es lo que va a pagar. Los impuestos se suman al precio, y conviene saber la cifra antes de reservar, no en la firma.
El IVA de la vivienda nueva: 10 %, y 4 % en algunas protegidas
La primera venta de una vivienda, la que hace el promotor, paga IVA, no el impuesto de transmisiones que se paga en la vivienda usada. La Ley 37/1992 del IVA, en su artículo 91, aplica el tipo reducido del 10 % a «los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas», incluidas hasta dos plazas de garaje y los anexos que se vendan con ella. Los locales de negocio no cuentan como anexo aunque se compren a la vez.
El mismo artículo aplica el 4 % a las viviendas calificadas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, y a las viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida, cuando las vende su promotor.
Una precisión: en Canarias no hay IVA. Allí se paga el IGIC, el impuesto canario, con sus propios tipos.
Cuánto se paga de impuestos al comprar una vivienda nueva en España según la comunidad
El segundo impuesto es el de actos jurídicos documentados (AJD), que grava la escritura. Lo regula el texto refundido del impuesto, pero el tipo lo pone cada comunidad. Estos son los tipos generales para las escrituras y algunas rebajas para la vivienda habitual, tal como figuran hoy en las leyes autonómicas:
| Comunidad | Tipo general AJD | Rebajas para vivienda habitual (con requisitos) |
|---|---|---|
| Andalucía | 1,2 % | 1 % hasta 150.000 €; 0,3 % menores de 35 años hasta 150.000 € |
| Aragón | 1,5 % | No revisadas para esta pieza |
| Asturias | 1,2 % | No revisadas para esta pieza |
| Illes Balears | 1,5 % | No revisadas para esta pieza |
| Canarias | 0,75 %; 1 % si la operación paga IGIC o IVA | No revisadas para esta pieza |
| Cantabria | 1,5 % | 1 % vivienda habitual; 0,1 % para algunos colectivos |
| Castilla y León | 1,5 % | 0,5 % familias numerosas, menores de 36 años y otros casos; 0,01 % menores de 36 en los municipios que fija la ley |
| Cataluña | 1,5 % | No revisadas para esta pieza |
| Extremadura | 1,5 % | 0,5 % hasta 200.000 € y con límite de renta |
| Galicia | 1,5 % | 1 % con límite de precio y de patrimonio |
| La Rioja | 1 % | 0,1 % vivienda habitual con requisitos |
| Comunidad de Madrid | 0,75 % | Comprador persona física: 0,4 % hasta 120.000 €; 0,5 % hasta 180.000 €; 0,75 % por encima |
| Región de Murcia | 1,5 % | No revisadas para esta pieza |
| Comunitat Valenciana | 1,4 % | 0,1 % en la compra de vivienda habitual |
No están en la tabla Castilla-La Mancha, Navarra, el País Vasco, Ceuta y Melilla, que no hemos podido comprobar en su fuente oficial para esta revisión. Navarra y los tres territorios vascos tienen además su propia normativa foral.
Tres cuentas con el mismo piso
Un piso nuevo de 300.000 euros, sin contar el IVA, comprado por una persona sin derecho a rebajas:
- En Madrid: 30.000 € de IVA y 2.250 € de AJD. Total, 32.250 €. Es la misma cifra que usa el estudio que la asociación de promotores de Madrid encargó a EY en junio de 2026, según idealista.
- En Andalucía: 30.000 € de IVA y 3.600 € de AJD. Total, 33.600 €.
- En Cataluña o Galicia: 30.000 € de IVA y 4.500 € de AJD. Total, 34.500 €.
En la Comunitat Valenciana la diferencia la marca el destino: si va a ser tu vivienda habitual, el AJD es del 0,1 % (300 €); si no, del 1,4 % (4.200 €).
Qué cambia si eres extranjero o no vives en España
La nacionalidad no cambia ni el IVA ni el AJD: un comprador colombiano o peruano paga lo mismo que uno español. Lo que sí cambia es el acceso a las rebajas. Casi todas exigen que la casa vaya a ser tu vivienda habitual, y muchas añaden límites de precio, de edad o de renta. Si compras desde fuera para venir más adelante, o como segunda residencia, lo normal es que te toque el tipo general.
Errores frecuentes al hacer la cuenta
- Confundir obra nueva con usada. Si el vendedor es un particular, no hay IVA: se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales, con otros tipos. Si la vivienda es nueva pero la vende alguien que no es el promotor, conviene preguntar al notario qué impuesto corresponde.
- Olvidar las plazas de garaje. Hasta dos plazas vendidas con la vivienda van al mismo 10 % de IVA. Un local no.
- Dar por hecha la rebaja. Los tipos reducidos tienen requisitos que se comprueban. Si no se cumplen después, la comunidad puede reclamar la diferencia.
- Contar con que la hipoteca cubra los impuestos. Pregunta al banco qué porcentaje financia y sobre qué valor antes de firmar la reserva.
Si algo no cuadra
El AJD se declara y se paga en la hacienda de la comunidad donde está la vivienda, normalmente con la escritura ya firmada. Si crees tener derecho a un tipo reducido, llévalo pensado antes de la firma, porque algunas comunidades, como Cantabria, exigen que conste en la escritura. Y si la ley de tu comunidad ha cambiado después de esta revisión, manda lo que diga el boletín oficial.
Información general, no asesoramiento fiscal.