Cuántos caseros hay en España y cuántos pisos tiene cada uno: lo que dicen las declaraciones de la renta
Cuántos caseros hay en España y cuántos pisos tiene cada uno se puede responder con las declaraciones de la renta: en 2024, unos 2,2 millones de declaraciones del IRPF incluían el alquiler de una vivienda como residencia habitual de otra persona, y tres de cada cuatro caseros particulares alquilan un solo piso. Las empresas tienen en torno al 8 % de los pisos alquilados. Lo demás es de particulares.
Quien llega a Madrid desde Bogotá o a Barcelona desde Buenos Aires y firma su primer contrato suele imaginar al otro lado una gran inmobiliaria. Casi siempre hay una persona. A veces es un jubilado que alquila el piso de su madre, a veces una pareja que compró un segundo piso para complementar la pensión. El 25 de septiembre, en el pódcast «Lo más odiado» de El Confidencial, se discutía justo esto, con una frase que resume la idea: «No es BlackRock, es un montón de gente». Estos son los datos que hay detrás.
Revisado el 5 de octubre de 2026 con la estadística del IRPF de 2024 publicada por la Agencia Tributaria y el Informe Anual 2025 del Banco de España.
Cuántos caseros hay en España según Hacienda
La estadística de los declarantes del IRPF de 2024, en su apartado de bienes inmobiliarios, da dos cifras que conviene distinguir:
- 3.262.026 declaraciones incluyeron ingresos del capital inmobiliario, por un total de 32.349 millones de euros. Aquí entra todo lo que se alquila: pisos, pero también locales, oficinas y garajes.
- 2.236.896 declaraciones aplicaron la reducción por arrendamiento de vivienda, la que se usa cuando el inquilino vive en el piso como residencia habitual. Esta es la cifra que más se acerca al número de caseros de vivienda.
En total se presentaron 24,6 millones de declaraciones, así que algo menos de una de cada diez incluye un piso alquilado como vivienda.
Hay matices que la propia estadística obliga a tener en cuenta. Una declaración no es una persona: un matrimonio que declara junto cuenta una vez, y dos hermanos que heredan un piso a medias pueden declararlo cada uno en la suya. Además, estas cifras cubren el territorio fiscal común; el País Vasco y Navarra tienen haciendas propias y quedan fuera.
Cuántos caseros hay en España y cuántos pisos tiene cada uno, tramo a tramo
El Informe Anual 2025 del Banco de España publica, con datos de la Agencia Tributaria de 2024, cómo se reparten los caseros personas físicas según cuántas viviendas alquilan como residencia habitual:
| Viviendas alquiladas | % de caseros | % de los pisos |
|---|---|---|
| 1 | 76,1 % | 50,7 % |
| 2 | 15,0 % | 21,8 % |
| De 3 a 5 | 7,5 % | 18,9 % |
| De 6 a 10 | 1,2 % | 6,2 % |
| 11 o más | 0,2 % | 2,4 % |
Nueve de cada diez caseros particulares alquilan uno o dos pisos. Los que tienen once o más son dos de cada mil y reúnen el 2,4 % de las viviendas alquiladas por particulares.
Y las empresas
Las sociedades no aparecen en el IRPF, porque tributan por el impuesto de sociedades. El Banco de España estimó en su Documento Ocasional 2432 que en 2021 eran dueñas del 8,1 % del alquiler de vivienda habitual. El porcentaje sube en Cataluña (11,1 %) y en la Comunidad de Madrid (10,3 %), que es donde se instala buena parte de quienes llegan de América Latina.
Cuánto cobra y cuánto gasta un casero de media
La estadística de viviendas declaradas en el IRPF de 2024 da un alquiler medio de 691 euros al mes para las viviendas alquiladas como residencia habitual en toda España, con una superficie media de 86 metros cuadrados. Es la media de todos los contratos vivos, incluidos los antiguos, así que queda por debajo de lo que se pide hoy en un anuncio.
La cuenta de resultados del alquiler que publica la Agencia Tributaria, contando cada vivienda en proporción a la parte de propiedad y a los días alquilados, sale así de media por vivienda en 2024:
- Ingresos: 9.336 euros al año.
- Gastos deducibles: 4.175 euros, que incluyen comunidad, IBI, seguro, reparaciones, intereses de la hipoteca y la amortización del inmueble.
- Rendimiento neto: 5.227 euros antes de la reducción fiscal.
Por qué le importa al inquilino quién es su casero
Saber si el piso es de una persona o de una empresa tiene efectos prácticos en el contrato.
La duración mínima del contrato
La Ley de Arrendamientos Urbanos fija que el contrato de vivienda habitual se prorroga cada año hasta cinco años si el casero es una persona física y hasta siete si es una persona jurídica. Si el contrato dura menos, el inquilino tiene derecho a esas prórrogas.
Si es un gran tenedor
La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda llama gran tenedor a quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 metros cuadrados, sin contar garajes ni trasteros. En las zonas declaradas tensionadas, la comunidad autónoma puede bajar el límite a cinco. A los grandes tenedores se les aplican algunas reglas más estrictas, por ejemplo sobre la renta que pueden pedir en esas zonas.
Errores frecuentes
- Pensar que el casero es una empresa porque el contrato lo gestiona una agencia. La agencia suele actuar en nombre de un particular, y en el contrato tiene que figurar quién es el arrendador.
- Firmar sin comprobar que quien alquila es el dueño. Se puede pedir una nota simple del Registro de la Propiedad.
- Dar por hecho que la duración la fija el contrato. Si pone un año, la ley igual da derecho a prorrogar hasta cinco o siete.
Qué hacer si se complica
Si hay dudas con la duración, la fianza o la subida de la renta, las oficinas de vivienda de los ayuntamientos y de las comunidades autónomas orientan de forma gratuita, y las asociaciones de inquilinos también asesoran. Antes de ir, conviene tener a mano el contrato, los justificantes de pago y el nombre completo del arrendador tal como figura en el contrato.